visuel dossier du mois web octobre 2015

Le loyer est un poste de dépense majeur dans le budget des ménages français. En effet, en 2014, une étude de l'Ifop révèle qu'un français sur trois consacre au moins la moitié de ses revenus au logement. Dans certaines villes les loyers ont beaucoup augmenté, parfois jusqu'à 50% au cours des 10 dernières années. Se loger devient un vrai casse-tête pour certains, et le plafonnement des loyers est un sujet d'une importance cruciale, qui intéresse directement les français et leur portefeuille. Le gouvernement a travaillé à la publication d'une loi prévoyant l'encadrement des loyers, mécanisme en application depuis le 1er août dernier dans la capitale.

Plafonnement des loyers : en vigueur depuis août 2015

La mise en place de l'encadrement des loyers

Dans certaines villes, et notamment à Paris, les loyers ont parfois doublé sur les 10 dernières années. De nombreuses catégories de la population ont donc eu de plus en plus de mal à se loger. Sont particulièrement touchés par le problème de logements : les petits et moyens revenus, les étudiants et parfois aussi les personnes âgées.
Le logement est donc devenu un véritable enjeu. C'est pourquoi le 22ème engagement des 60 annoncés par le Président de la République portait sur l'encadrement des loyers.

La loi ALUR-Accès au Logement et un Urbanisme rénové- du 24 mars 2014 prévoyait déjà l'encadrement des loyers. Il faudra attendre un décret du 10 juin 2015 pour connaitre les conditions de mise en œuvre de ce principe assez attendu. Ce décret ne prévoit pas de restreindre l'application du principe d'encadrement des loyers à la seule ville de Paris, toutefois, elle conditionne sa mise en place à la publication d'un arrêté préfectoral pour fixer les montants des loyers de référence.

AssurOnline a étudié le sujet et vous explique le fonctionnement, pas si simple, de ce principe de plafonnement des loyers.

Plafonnement : quel mode de fonctionnement ?

Le plafonnement des loyers s'applique à compter du 1er août 2015, dans 28 agglomérations, à la condition qu'un arrêté ait été pris pour fixer le montant des loyers de référence, au travers d'un Observatoire des loyers. C'est le cas de la ville de Paris dans laquelle le plafonnement des loyers est effectif depuis le 1er août dernier. C'est en effet la ville où l'encadrement des loyers aura le plus de signification, puisque les loyers s'y envolent. De plus, dans la capitale, 60% des habitants sont locataires. Le mécanisme mis en place a donc un véritable intérêt.

L'encadrement des loyers s'effectue à l'aide d'un loyer de référence majoré au mètre carré, qui ne devra pas être dépassé par les propriétaires. Le loyer de référence majoré correspond au loyer médian défini par quartier, majoré de 20%. Un loyer de référence minoré est également proposé. Pour la ville de Paris, ce loyer de référence est calculé par l'OLAP, l'Observatoire des Loyers de l'Agglomération Parisienne qui a divisé la ville en 80 quartiers, regroupés en 14 zones, répartis en 16 types de biens et en 4 époques de construction. Le loyer de référence est fixé au mètre carré, hors charge.

Si vous habitez Paris, vous pourrez ainsi à l'aide d'une carte interactive vérifier le loyer de référence de votre logement. Les loyers devront être fixés chaque année par arrêté du préfet. L'encadrement des loyers devrait avoir un effet principalement sur les petites surfaces, pour lesquelles les loyers sont les plus élevés au mètre carré.

Les locataires ont donc désormais le moyen de savoir si leur loyer se trouve dans la moyenne des loyers de référence ou s'il la dépasse. Mais comment contester un loyer qui serait excessif ?

Un encadrement mis en place à Paris au 1er août, et après ?

A. Plafonnement des loyers : que faire en cas de contestation ? 

Constater que son loyer est trop élevé, c'est une première étape. Reste ensuite à savoir si le logement dans lequel on se trouve est concerné par le principe, et ne fait donc pas partie des exceptions. Il sera ensuite possible de contester le loyer en question devant la commission départementale de conciliation.

Le plafonnement des loyers concerne tout nouveau bail ou renouvellement de bail des locations nues ou meublées, et à titre de résidence principale uniquement. Sont donc exclus du plafonnement les logements sociaux, conventionnées, les résidences secondaires, les locations touristiques ou logements de fonction.

Par ailleurs, la loi indique que le propriétaire pourra prévoir un complément de loyer dans le cas où le logement présente une localisation ou un confort particulier : vue sur la tour Eiffel, terrasse, jardin...

La contestation d'un loyer trop élevé est possible dans un délai de 3 ans à la suite de la signature du bail, auprès de la commission de conciliation des loyers.

B. Encadrement des loyers, et après ?

Sur le papier, l'encadrement des loyers peut être une aide précieuse pour accéder à un logement dans des villes telles que Paris. Mais en pratique, le principe va-t-il réellement s'appliquer ? Y aura-t-il des effets de bord auxquels le législateur n'aurait pas pensé ?

En effet, une personne qui a eu énormément de mal à trouver son logement, du fait d'un dossier peu convaincant aux yeux des propriétaires, ne contestera pas le loyer auprès de son propriétaire au risque de recommencer à zéro la recherche d'appartement.

En réduisant le loyer de certains logements, le risque est que les propriétaires qui gagnent un peu moins d'argent, sacrifient alors l'entretien des immeubles pour compenser cette perte de revenus.

Certaines voix s'élèvent déjà également pour indiquer que cette mesure risque de faire fuir les investisseurs institutionnels et étrangers.

Reste donc à voir la manière dont vont évoluer les choses suite à l'application de cette nouvelle mesure.

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